1. Khung lý thuyết và quy định pháp lý về thuế, phí trên đất đai

Hiện nay, lý thuyết quản lý đất đai tại Việt Nam được tiếp cận và phát triển dựa trên các quan điểm nhận thức về đất đai theo hướng thị trường (Isard, 1956; Alonso, 1964; Fujita,1989) hoặc theo hướng phi thị trường (Plato, 427-348 BC; Aristotel, 384-322 BC; Harvey, 1973; Smith, 1987), theo giá trị đất đai, theo lý thuyết hành vi của con người dựa trên quyền sở hữu và tự do trong khuôn khổ thế giới quan của Nguyên lý Tất định, hoặc nguyên lý Bất định và lý thuyết Vị thế - Chất lượng (Phe & Wakely, 2000) mô tả động học của của việc hình thành và phát triển các khu dân cư đô thị, tức là cơ chế của sự lựa chọn về nơi ở của người dân trong không gian đô thị. Lý thuyết mới này có nội dung khác biệt so với lý thuyết phát triển bởi William Alonso (1964), hiện đang được coi là mô hình chính thống trong kinh tế đô thị. Alonso và những người khác đã dựa vào các ý tưởng của Von Thunen (1826) để lý giải việc hình thành và tiến hóa của các khu dân cư đô thị, dựa trên sự đánh đổi giữa chi phí đi lại và chi phí nhà ở. Các hệ quả của lý thuyết Vị thế - Chất lượng đã dẫn đến việc xây dựng thành công một mô hình hoàn toàn mới về cư trú đô thị, trong đó sự đánh đổi giữa chi phí đi lại và chi phí nhà ở trong các mô hình cổ điển của Alonso (1964), Muth (1969) được thay thế bằng sự đánh đổi giữa vị thế xã hội và chất lượng nhà ở. Hoặc được tiếp cận dưới lý thuyết giảm thiểu chi phí đi lại, lý thuyết đánh đổi chi phí đi lại, chi phí nhà ở (Alonso-Muth-Mills model) và lý thuyết giá trị nhà ở tối đa.

Đối với các quy định pháp lý về thuế, phí trên đất đai, có thể thấy rằng từ khi bắt đầu công cuộc đổi mới, Quốc hội đã 04 lần ban hành Luật Đất đai vào các năm 1987, 1993, 2003 ( trong đó có 02 lần sửa đổi, bổ sung năm 1998 và 2001) và năm 2013. Bên cạnh đó, Chính phủ cũng đã ban hành nhiều văn bản, quy định pháp lý về thuế, phí trên đất đai. Các quy định pháp lý này quy định cụ thể về (1) tiền sử dụng đất (tiền sử dụng đất hiện hành thực hiện theo Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, Nghị định số 135/2016/NĐ-CP ngày 09/9/2016 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất và các thông tư hướng dẫn của Bộ Tài chính); (2) tiền thuê đất (tiền thuê đất được quy định tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Nghị định số 135/2016/NĐ-CP ngày 09/9/2016 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất; các thông tư hướng dẫn của Bộ Tài chính); (3) thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với quyền sử dụng đất (Luật thuế TNCN số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007 được sửa đổi, bổ sung theo Luật số 26/2012/QH13 ngày 22/11/2012 có quy định về thuế TNCN đối với quyền sử dụng đất bao gồm 2 khoản chính: (i) Thuế TNCN đối với khoản thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản. Số thuế TNCN được tính bằng phần thu nhập nhận được từ thừa kế, quà tặng là bất động sản vượt trên 10 triệu đồng theo từng lần phát sinh nhân với thuế suất 10%; (ii) Thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm: thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở; thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước; các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản. Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất; (4) thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) đối với thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; (5) thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; (6) thuế sử dụng đất nông nghiệp.

Ngoài ra, theo Danh mục phí và lệ phí quy định tại Luật Phí và Lệ phí số 97/2015/QH13 ngày 25/11/2015, các khoản phí, lệ phí liên quan đến lĩnh vực đất đai bao gồm: (i) Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (ii) Phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai; (iii) Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất.; (iv) Lệ phí trước bạ được quy định tại Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 và đã được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 20/2019/NĐ-CP ngày 21/02/2019.

2. Đánh giá chung về thực trạng quản lý thuế, phí, lệ phí và tiền sử dụng đất tại tỉnh Bình Thuận

Quản lý tài chính đất đai tại tỉnh Bình Thuận về cơ bản phù hợp với cơ chế thị trường, tạo nguồn lực tài chính quan trọng phục vụ phát triển kinh tế xã hội, thống nhất chính sách tài chính đất đai với chính sách đầu tư trong và ngoài nước; giải quyết hài hòa lợi ích giữa Nhà nước với đối tượng sử dụng đất, ổn định chi phí về đất đối với các doanh nghiệp trong tỉnh.

Hệ thống chính sách thuế đối với đất đai đã được quy định tương đối đầy đủ, có nhiều đổi mới phù hợp với quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, góp phần khắc phục bước đầu tình trạng sử dụng đất manh mún, tạo tiền đề cho việc sử dụng đất có hiệu quả, quá trình vận động của đất đã được dịch chuyển theo hướng từ người sử dụng kém hiệu quả sang người sử dụng có hiệu quả hơn, làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản. Chính sách thuế và thu khác về đất đai đã từng bước phát huy tác dụng làm cho quan hệ đất đai tiệm cận với cơ chế thị trường, buộc người sử dụng đất phải tính toán hiệu quả, tạo nguồn lực tài chính quan trọng phục vụ phát triển kinh tế xã hội. Đồng thời, người nộp thuế bước đầu xem xét và thu hẹp quỹ đất sử dụng phù hợp với khả năng và yêu cầu của mình, khắc phục tình trạng chiếm giữ quá nhiều và sử dụng lãng phí.

Nguồn thu từ đất đã đóng góp lớn vào thu ngân sách của tỉnh và nguồn thu này có xu hướng tăng dần qua các năm cùng với quá trình gia tăng tốc độ đô thị hóa. Hệ thống chính sách tài chính liên quan đã được hình thành đầy đủ, phù hợp với cơ chế thị trường, tạo nguồn lực tài chính quan trọng cho NSNN để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật về quản lý đất đai theo Luật Đất đai năm 2013. Quá trình triển khai thực hiện công tác thu NSNN từ đất, số thu NSNN từ đất tăng trưởng cao qua các năm đã tạo nguồn lực quan trọng để đầu tư phát triển hạ tầng. Nhờ chính sách thu hợp lý mà số thu từ đất luôn vượt chỉ tiêu thu NSNN đề ra.

Nguồn: Cục Thuế Bình Thuận

Bảng 1: Các khoản thu từ đất tại Bình Thuận từ năm 2016 đến năm 2021 (đơn vị: triệu đồng)

Nguồn thu từ tài nguyên đất trong 5 năm qua (2016-2021) đối với 4 nguồn thu chính (thu tiền sử dụng đất, tiền cho thuê mặt đất, mặt nước, thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp) đạt gần 9.517.808 tỷ đồng, năm 2016 là 793.465 tỷ đồng; năm 2017 là 1.591.196 tỷ đồng; thì đến năm 2020, con số này là 1.712201 tỷ đồng và năm 2021 là 1.722.808 tỷ đồng.

Xét về quy mô, 04 nguồn thu NSNN từ đất nêu trên trong 5 năm đã tăng gấp khoảng 11 lần. Việc gia tăng nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đối với Nhà nước cũng đã góp phần thúc đẩy việc sử dụng đất có hiệu quả và hợp lý, tăng cường vai trò điều tiết của các khoản nghĩa vụ tài chính đất đai. Dù là nguồn thu quan trọng nhưng tỷ lệ thu vẫn còn khiêm tốn so với tổng số thuế, phí và lệ phí.

Xét về cơ cấu thu NSNN từ đất, có thể thấy rõ thu từ tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng cao nhất và có mức tăng cao nhất. Nguồn thu tiền nhà, đất tăng khá cao với số thu 1.470.961 tỷ đồng, đạt 152,51% dự toán năm 2021. Tuy đây là nguồn thu quan trọng nhưng lại là nguồn thu một lần và là nguồn thu thiếu độ nổi, có giá trị thực giảm theo thời gian. Hơn nữa, vì ngày càng có nhiều đất được giao quyền sử dụng đất nên dự kiến nguồn thu nhập này sẽ suy giảm trong tương lai (Trần Hùng Sơn, 2021). Bằng cách giao đất cho các cá nhân và các tổ chức khác, chính phủ, UBND cấp tỉnh đang thực hiện việc bán quyền tài sản của mình cho người sử dụng đất. Điều này tương tự như nguồn thu một lần từ việc cổ phần hóa và bán doanh nghiệp nhà nước và chắc chắn nguồn thu này sẽ giảm khi nhiều đất được phân bổ cho khu vực tư nhân, đồng thời cũng sẽ ảnh hưởng lớn đến chỉ tiêu thu ngân sách những năm tiếp theo. Đến một giai đoạn nào đó, đây cũng sẽ chính là bài toán nan giải cho các nhà quản trị chính sách, lãnh đạo, địa phương và cả người dân trong tương lai về nguồn thu không bền vững này.

Trong khi đó, thuế sử dụng đất nông nghiệp đang giảm dần và giảm 36 lần trong 5 năm do chính phủ đã thực hiện chính sách miễn và giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp từ năm 2003 nhằm thúc đẩy lĩnh vực “tam nông” (nông nghiệp, nông thôn, nông dân).

Xét về tỷ trọng nguồn thu, rõ ràng có sự bất hợp lý trong cấu trúc nguồn thu hiện nay. Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là những khoản thu chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu nguồn thu mỗi năm cho NSNN từ đất. Tuy nhiên, đây là các khoản thu một lần, không mang tính bền vững trong tương lai.

Đối với khung giá đất, một số văn bản quy phạm pháp luật về đất đai còn quy định chồng chéo, không thống nhất với các pháp luật khác như pháp luật về nhà ở, đầu tư, xây dựng do nhiều cơ quan chủ trì soạn thảo (Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính), như: Điều 18 Luật Đất đai 2013 quy định "Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể"; Điều 113 "Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất; Điều 114 quy định căn cứ khung giá đất, cấp tỉnh ban hành bảng giá đất định kỳ 05 năm một lần; Nghị định 44/2014/NĐCP ngày 15/05/2014 quy định giá đất trong bảng giá đất "phải phù hợp với khung giá đất"; "Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất; trường hợp quy định mức giá đất cao hơn 30% thì phải báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét, quyết định"; Nghị định 44/2014/NĐ-CP không cho phép bảng giá đất của các địa phương có giá đất tối thiểu thấp hơn mức giá đất tối thiểu đã được quy định trong khung giá đất của Chính phủ. Các quy định này không phù hợp với nguyên tắc giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường hiện nay.

Đối với thuế sử dụng đất bao gồm hai loại thuế sử dụng đất là thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế nhà ở, đất ở. Mỗi hạn đất có một mức thuế suất (định suất thuế) nhất định với thuế sử dụng đất nông nghiệp. Cách tính thuế đất nông nghiệp được xem là công bằng với những người sử dụng đất và khuyến khích việc sử dụng hiệu quả. Tuy nhiên, đối với thuế nhà ở, đất ở thì vẫn có nhiều hạn chế nhất định, như: thiếu thông tin thống kê về đất đai và nhà ở; hạn chế về tên gọi và nội dung của chính sách thuế; không bao quát hết các khả năng đánh thuế; trốn thuế do kê khai sai giá tính thuế vẫn diễn ra phổ biến; phối hợp giữa các bộ phận liên quan còn hạn chế; hạn chế trong xét miễn, giảm thuế. Đặc biệt, sự bất cập và không đầy đủ trong những quy định pháp lý của chính sách thuế nhà ở, đất ở; sự yếu kém trong các khâu của quy trình chính sách thuế nhà ở, đất ở; trong công tác quản lý thuế nhà ở, đất ở; nguồn kinh phí cho việc vận hành chính sách thuế nhà ở, đất ở eo hẹp đã tác động tiêu cực đến môi trường vĩ mô. Ngoài ra, chính sách thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất còn có sự phân biệt đối xử giữa Nhà đầu tư nước ngoài với Nhà đầu tư trong nước. Đây là một bất cập lớn, cần phải có những chỉnh sửa sớm để tạo nên một mặt bằng cạnh tranh bình đẳng phù hợp với hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường.

Đối với các khoản phí và lệ phí từ đất chưa tập trung vào hai loại phí chính là lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính. Và có một số trường hợp người sử dụng đất thực hiện hoạt động chuyển nhượng “sang tay” quyền sử dụng đất nhiều lần nhưng không đăng ký để tránh lệ phí trước bạ, điều này gây ra những rủi ro tiềm tàng cho người sử dụng đất và khó khăn trong công tác quản lý đất đai, khoản thu NSNN từ lệ phí trước bạ giảm sút.

Trong quá trình thực thi các nghĩa vụ tài chính về đất thường xảy ra sai phạm, thất thoát liên quan đến xác định tiền sử dụng đất và thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất. Một số lỗ hổng làm thất thoát nguồn thu tiền sử dụng đất, gây thất thoát vốn, tài sản Nhà nước và tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, như: chỉ định nhà đầu tư dự án có sử dụng đất không đúng đối tượng mà không thông qua phương thức đấu thầu rộng rãi, minh bạch, hoặc trường hợp người dân tự chuyển quyền sử dụng đất với nhau không khai báo với cơ quan chức năng  của Nhà nước dẫn đến thất thu NSNN và khó kiểm soát thị trường bất động sản. Hoặc trường hợp để thu thuế hiệu quả, tăng thu cho NSNN, liên quan đến giá đất, hiện nay giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thường thấp hơn so với giá giao dịch trên thị trường. Hoặc các quy định pháp luật về tài chính, đất đai chủ yếu mới dừng ở việc hướng dẫn thực hiện, còn thiếu các quy định chế tài xử lý vi phạm, trách nhiệm của từng cá nhân. Pháp luật về đất đai thay đổi nhanh do sự phát triển nhanh của các quan hệ xã hội về đất đai; các quy định xử lý chuyển tiếp đã được ban hành nhưng còn phức tạp và khó thực thi.

Bên cạnh đó, phương thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai vẫn mang nặng tính hành chính. Các hình thức tăng thu phù hợp với nguyên tắc thị trường như đấu giá, định giá còn chưa đạt hiệu quả rõ nét. Nguồn thu từ thuê đất tại các khu công nghiệp của tỉnh chưa hiệu quả. Chênh lệch giữa giá trị đất sau khi thực hiện kết cấu hạ tầng tại các khu công nghiệp, giá cho thuê của các chủ đầu tư nước ngoài rất cao so với giá giao đất nhà nước song nhà nước chưa thể điều tiết được khoản chênh lệch này làm thất thoát giá trị lớn nguồn lực tài chính từ đất đai

3. Một số khuyến nghị

Cần tăng số thu cho NSNN mà không tạo ra gánh nặng quá tải, song xét về mặt kinh tế thì cách quan trọng nhất để tăng thu ngân sách mà không tạo ra quá nhiều gánh nặng là đánh thuế đất đai chứ không phải thu tiền sử dụng đất. Nâng cao số thu thuế từ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (cơ sở đánh thuế hẹp và thuế suất thấp) điều này ngược với lý thuyết về thiết kế thuế vững chắc (thuế suất thấp, cơ sở thuế rộng), ngoài ra giá đất tính thuế được giữ ổn định trong chu kỳ 05 năm thay vì điều chỉnh hằng năm theo giá thị trường. Đây cũng chính là hạn chế không chỉ khiến cho mục tiêu tăng NSNN không đạt mà còn mất đi tính công bằng theo chiều dọc của sắc thuế. Nếu tăng thuế đất đai lên cao hơn làm cho việc đầu cơ đất ít đem lại lợi nhuận, có xu hướng giảm bớt việc chuyển đổi quá sớm đất nông nghiệp sang sử dụng cho các dự án phát triển, thu hẹp nhu cầu hoặc làm mất thị trường với các địa điểm chưa sẵn sàng phát triển. Về phương án thuế này được chia làm hai giai đoạn:

Trong ngắn hạn, chú trọng công tác hành thu, cụ thể là hoàn thiện hệ thống dữ liệu, định giá, ứng dụng công nghệ tuyên truyền, giá đất tính thuế tại khu vực Bình Thuận được áp dụng theo giá thị trường điều chỉnh hằng năm theo hệ số CPI để vừa giúp tăng thu NSNN vừa kiềm chế tình trạng bong bóng bất động sản.

Trong dài hạn, khi công tác hành thu được cải thiện, người dân thích ứng với sắc thuế mới, UBND tỉnh sẽ từng bước nâng cao thuế suất, mở rộng cơ sở thuế đối với công trình trên đất và điều chỉnh giá đất hằng năm theo tỷ lệ tăng trưởng GDP nhằm đảm bảo đồng thời độ nổi và tính khả thi của sắc thuế. Tuy nhiên, không nên coi nguồn thu nghĩa vụ tài chính từ đất đai là mục tiêu của quản lý, thay vào đó cần có quan điểm xây dựng thuế phải đặt lên hàng đầu là phát triển quỹ đất, định hình, quy hoạch hợp lý, xã hội ổn định, tạo cơ chế cho doanh nghiệp hoạt động tốt cạnh tranh lành mạnh, tạo công ăn việc làm ổn định cho xã hội, giảm hẳn khiếu kiện, tạo ra thế công bằng hợp lý có ý thức đầu tư dài hạn.

Để hạn chế việc "né" thuế trong chuyển nhượng BĐS, cần giải quyết những bất cập về giá đất hiện nay. Hiện Nhà nước quản lý dựa trên khung giá đất, trong khi khung giá khác xa so với thị trường, thường là thấp hơn nhiều. Vì vậy, cơ quan quản lý cần ban hành khung giá nhà, đất tính thuế và điều chỉnh hằng năm sao cho phù hợp, sát giá thực tế chuyển nhượng trên thị trường. Bên cạnh đó, cần có sự quản lý đồng bộ của địa phương, các cơ quan thuế, tăng cường kiểm tra để phát hiện các trường hợp chuyển nhượng BĐS có dấu hiệu "bất minh".

Nhà nước cần tiếp tục đổi mới chính sách về tài chính, trước hết là các chính sách thuế về quyền sử dụng đất và lệ phí. Các chính sách thuế và lệ phí phải đảm bảo và thể hiện được vai trò quản lý của Nhà nước. Để khuyến khích việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đăng ký với cơ quan quản lý nhà nước, tránh các giao dịch ngầm, khuyến khích phát triển thị trường bất động sản chính thức, nên chăng thu phí trước bạ chỉ theo một mức cố định thay vì tỷ lệ phần trăm trên giá trị bất động sản như hiện nay. Đối với thuế chuyển quyền sử dụng đất cần giảm nhẹ chi phí hoặc thay thế bằng loại thuế mới là thuế “giá trị tăng thêm của đất”. Thuế này đánh giá trên giá trị tăng thêm của đất khi chuyển nhượng, thừa kế, tạo ra việc đối xử công bằng với các đối tượng tham gia.

Để giải quyết tình trạng không nhận thông báo nộp nghĩa vụ tài chính cần tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin khi thực hiện thu tài chính từ đất đai. Ngoài hình thức nộp hồ sơ nghĩa vụ tài chính trực tiếp cần áp dụng thêm hình thức nộp hồ sơ nghĩa vụ tài chính trực tuyến để giảm bớt thời gian, công sức của người thực hiện nghĩa vụ tài chính và giúp công chức tiếp nhận, xử lý hồ sơ nhanh hơn và giảm tiêu cực có thể xây ra. Thông báo kết quả nghĩa vụ tài chính cũng cần thực hiện thông qua tin nhắn, mạng xã hội. Thông báo nghĩa vụ tài chính cần thể hiện các căn cứ, chi tiết cách xác định nghĩa vụ tài chính để người dân biết và hạn chế các khiếu nại có thể xảy ra.

Đối với tình trạng nợ nghĩa vụ tài chính đất đai, cần đôn đốc các cá nhân, tổ chức thuộc diện thuê đất phải nộp tiền đầy đủ, đúng thời gian quy định; nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với các trường hợp đã có quyết định phê duyệt giá trị tiền nộp chuyển mục đích của cấp có thẩm quyền quy định. Cần xác định nguyên nhân nợ đọng, ký cam kết lộ trình và thời hạn nộp, đồng thời thực hiện các biện pháp quyết liệt đối với các doanh nghiệp, cá nhân chây ỳ trong việc nộp tiền thuế đất. Đối với các doanh nghiệp không có khả năng thu do nguyên nhân đã bỏ kinh doanh, doanh nghiệp ngừng hoạt động cần thực hiện đầy đủ các biện pháp hành chính theo quy định của Luật Quản lý thuế để làm căn cứ cho cơ quan phụ trách xem xét, quyết định thu hồi đất.

4. Kết luận

Chính sách, pháp luật về đất đai ngày càng được hoàn thiện. Đất đai được khai thác sử dụng ngày càng hiệu quả hơn, thu hút số lượng lớn vốn đầu tư của nhiều thành phần kinh tế. Tuy nhiên, công tác quản lý nhà nước về đất đai tại Bình Thuận còn hạn chế, tồn tại. Việc nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai nói chung và đặc biệt là quản lý tài chính đất đai nói riêng là cơ sở khoa học để xây dựng hệ thống quản lý đất đai hoàn thiện, hiện đại góp phần xây dựng, đổi mới đất nước. Đây cũng là nhiệm vụ cấp thiết và lâu dài của chính quyền và người dân Bình Thuận trong tương lai, đặc biệt là trước thềm diễn ra Kỳ họp thứ 5, Quốc hội Khóa XV cho ý kiến lần 2 về Luật Đất đai (sửa đổi).

Tài liệu tham khảo

1. Alonso W. (1964): Location and Land Use, Harvard University Press, Cambridge, Massachusetts.

2. Đinh Văn Thông (2019). Quản lý thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay. Tạp chí Khoa học ĐHQGHN: Kinh tế và Kinh doanh, Tập 31.

3. Emery N. Castle (1965). The Market Mechanism, Externalities, and Land Economics. American Journal of Agricultural Economics. Volume 47, issue 3.

4. F. Joerin, A. Musy (2006). Land management with GIS and multicriteria analysis. Wiley Online Library. Volume 7, issue 1.

https://doi.org/10.1111/j.1475-3995.2000.tb00185.x

5. Harvey, D. (1973): Social Justice and the City, London: Edwards Arnold.

6. Kumeh E. M. and Omulo G. (2019). Youth’s access to agricultural land in Sub-Saharan Africa: A missing link in the global land grabbing discourse, Land use policy, 89, no. February, 104210.

7. Lưu Quốc Thái (2009). Hoàn thiện hệ thống tài chính về đất đai và vấn đề lành mạnh hoá thị trường quyền sử dụng đất. Tạp chí Khoa học Pháp lý Việt Nam 04/(53).

8. Margaret A. Moote,  Mitchel P. Mcclaran &  Donna K. Chickering (1997). Theory in Practice: Applying Participatory Democracy Theory to Public Land Planning. Environmental Management volume 21, pages 877–889 (1997)

9. Muth, R. (1969): Cities and Housing, University of Chicago Press, Chicago.

10. Nguyễn Thế Chinh (2012). Những bất cập trong chính sách đối với nguồn thu tiền sử dụng đất và thuế đất ở Việt Nam. Tạp chí Tài chính.

11. Nguyễn Cảnh Quý (2018). Một số vấn đề cần hoàn thiện trong pháp luật đất đai ở Việt Nam hiện nay. Tạp chí Dân chủ và Pháp luật.

12. Phạm Minh Hóa (2019). Hoàn thiện chính sách về giá đất thúc đẩy thị trường bất động sản việt nam phát triển. Tạp chí Tài Chính.

13. Phe, H. H., & Wakely, P. (2000): Status, Quality and the Other Trade-Off: Towards a New Theory of Urban Residential Location. Urban Studies, 37(1), 7-Taylor & Francis. The Donald Robertson Memorial Prizewinner 2000.

14. Smith, N. (1987): “Gentrification and the rent gap”, in Annals of the Association of American Geographers, Vol 77. Oxford.

15. Trần Thị Ánh Tuyết , Nguyễn Văn Bình, Tạ Trung Hiếu (2020). Tình hình khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai tại huyện Đức Trọng, tỉnh Lâm Đồng. Tạp chí Khoa học Đại học Huế: Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn.

16. Trần Hùng Sơn (2021). Muốn có nguồn thu từ đất bền vững phải đánh thuế đất phi nông nghiệp. Kinh tế Sài Gòn Online.

https://thesaigontimes.vn/muon-co-nguon-thu-tu-dat-ben-vung-phai-danh-thue-dat-phi-nong-nghiep/#293074

17. Von Thunen, J. H. (1826): Der Isolierte Staat in Beziehung auf Landwirtschaft und National Ekonomie, Hamburg. English translation, C. M. Wartenburg (1966): Von Thunen’s Isolated State, ed. P.G. H.