Quản lý nguồn thu ngân sách từ đất bao gồm các hoạt động như xây dựng chính sách, ban hành pháp luật, hoạt động tổ chức hành thu, xử lý vi phạm pháp luật từ đất đai. Hoạt động quản lý tài chính về đất đai không chỉ đơn thuần là quản lý giá đất, quản lý các khoản thu từ đất để tăng thu cho ngân sách Nhà nước, mà còn là công cụ để Nhà nước khuyến khích sử dụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm và ngày càng hiệu quả; đồng thời điều tiết và quản lý thị trường quyền sử dụng đất nói riêng, thị trường bất động sản nói chung nhằm phát triển thị trường này một cách lành mạnh, hiệu quả, bền vững, góp phần ngăn chặn nạn đầu cơ đất đai.

Trong thời gian qua, cơ quan quản lý Nhà nước đã đạt được một số thành tựu đáng kể trong hoạt động quản lý tài chính đất đai. Cụ thể:

Về cơ bản các chính sách tài chính đất đai đã phù hợp với cơ chế thị trường, tạo nguồn lực tài chính quan trọng phục vụ phát triển kinh tế xã hội, đã thống nhất chính sách tài chính đất đai với chính sách đầu tư trong và ngoài nước; giải quyết hài hòa lợi ích giữa Nhà nước với đối tượng sử dụng đất, ổn định chi phí về đất đối với các doanh nghiệp. Cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất được ban hành đã hạn chế tình trạng tiêu cực trong giao đất, đảm bảo công khai, minh bạch. Các chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã thể hiện được chủ trương ưu đãi, khuyến khích của Nhà nước đối với đối tượng sử dụng đất cần ưu đãi hoặc khuyến khích đầu tư.

Việc chuyển đổi, chuyển nhượng đất, cho thuê đất diễn ra phổ biến và thuận lợi hơn. Chính sách thuế đã góp phần khắc phục bước đầu tình trạng sử dụng đất manh mún, tạo tiền đề cho việc sử dụng đất có hiệu quả. Quá trình vận động của đất đã được dịch chuyển theo hướng từ người sử dụng kém hiệu quả sang người sử dụng có hiệu quả hơn. Giải quyết hài hòa lợi ích giữa Nhà nước với đối tượng sử dụng đất, ổn định chi phí về đất đối với các doanh nghiệp, người sử dụng đất, thu hút số lượng lớn vốn đầu tư của nhiều thành phần kinh tế, đóng góp rất lớn vào nguồn thu ngân sách và đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu nhà ở của người dân. Bước đầu xem xét và thu hẹp quỹ đất sử dụng phù hợp với khả năng và yêu cầu của mình, khắc phục tình trạng chiếm giữ quá nhiều và sử dụng lãng phí.

Chính sách thuế và các khoản thu khác về đất đai đã từng bước phát huy tác dụng làm cho quan hệ đất đai tiệm cận với cơ chế thị trường, buộc người sử dụng đất phải tính toán hiệu quả, tạo nguồn lực tài chính quan trọng phục vụ phát triển kinh tế xã hội, đã thống nhất chính sách tài chính đất đai với chính sách đầu tư trong và ngoài nước. Nhà nước đã thực hiện nhiều biện pháp để công tác định giá đất, giá thuê, tiền sử dụng đất, thu các loại phí, lệ hợp lý, sát với thực tế.

Tuy nhiên, hoạt động quản lý này vẫn đang gặp nhiều vướng mắc, ảnh hưởng rất lớn đến công tác quản lý đất đai. Cụ thể:

Xác định không đúng vị trí thửa đất, dẫn đến áp dụng đơn giá đất tính tiền sử dụng đất thấp hơn mức quy định. Đất vừa giáp mặt tiền vừa giáp hẻm, nhưng tính theo giá đất trong hẻm. Đất trong hẻm thuộc nội thành tính theo hẻm thuộc thị trấn (các huyện, phường mới đã đô thị hóa). Một số trường hợp, Sở Tài nguyên và Môi trường chuyển hồ sơ, thông tin địa chính sang Cục thuế, Chi cục thuế để xác định nghĩa vụ tài chính thiếu chính xác về diện tích của thửa đất tọa lạc có nhiều vị trí và mức giá khác nhau. Tính tiền sử dụng đất không phù hợp với diện tích được giao đất thực tế hoặc không điều chỉnh lại diện tích đất thu tiền sử dụng đất khi có sự thay đổi mục đích sử dụng đất.

Miễn giảm tiền sử dụng đất không đúng quy định, như: dự án phân lô chuyển nhượng quyền sử dụng đất (trong đó có thỏa thuận người nhận chuyển nhượng tự xây nhà theo quy hoạch) nhưng được Cục thuế hoặc Chi cục thuế các quận, huyện xét miễn giảm tiền sử dụng đất theo phương thức xây bừa để bán. Ngoài ra, còn có trường hợp xét miễn giảm thuế sử dụng đất sai đối tượng hoặc không đúng đối tượng.

Hiện nay việc xác định nghĩa vụ tài chính theo giá thị trường khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất từ thuê đất sang giao đất tại thành phố thời gian qua chậm trễ. Do yếu kém về cơ chế, bất cập và thiếu minh bạch trong chính sách đấu giá đất, dự án đã tạo nhiều kẽ hở cho doanh nghiệp chối bỏ trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất, dẫn đến gánh nặng cho người mua nhà, không được thực hiện các quyền lợi liên quan. Tạo ra cơ chế xin-cho và cuối cùng, chi phí tiền sử dụng đất sẽ được tính vào giá bán mà người tiêu dùng phải gánh chịu.

Chính sách thuế đánh vào đất đai còn một số qui định chưa đảm bảo phù hợp với thực tiễn luôn biến đổi nên ảnh hưởng đến quá trình thực thi chính sách thuế cũng như ảnh hưởng đến mục tiêu ban hành chính sách thuế. Thất thu thuế đất làm trầm trọng thêm tình trạng bất bình đẳng ở Việt Nam. Những người có khả năng tiếp cận với đất và bất động sản đang gia tăng tích luỹ của cải mà không phải đóng góp hoặc đóng góp rất ít cho công cuộc phát triển đất nước. Trong khi nông dân tại nông thôn lại chịu thiệt thòi vì không được đầu tư bù đắp.

Để giải quyết tình trạng trên, cơ quan quản lý cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp sau:

Một là, hoàn thiện quy chế đấu giá quyền sử dụng đất. Cần quy định rõ hơn về thanh, kiểm tra sau đấu giá đất trong quy chế đấu giá. Đặc biệt là thanh, kiểm tra thu chi tài chính đối với nguồn thu từ đấu giá đất nhằm khắc phục tình trạng chậm hoàn thiện hạ tầng, chậm giao đất cho người trúng đấu giá, chậm nộp, nợ quá hạn gây thất thu ngân sách. Đối với trường hợp thông thầu trong đấu giá cần có chế tài và quy định cụ thể trách nhiệm tập thể, cá nhân. Xử lý nghiêm minh các hành vi vi phạm quy chế đấu giá cũng như vi phạm pháp luật. Ngoài ra, cần đảm bảo đơn giản hóa thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho đối tượng tham gia đấu giá.

Hai là, tăng cường quản lý nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất. Kiểm soát chặt chẽ các hồ sơ chứng từ liên quan, tăng cường quản lý các khoản thu chi trong khâu trước đấu giá, công tác thu nộp tiền trúng đấu giá vào ngân sách nhà nước, tránh tình trạng nợ tồn đọng kéo dài gây thất thu. Quy định tỷ lệ phân bổ tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn trả các nghĩa vụ với ngân sách nhà nước nhằm đảm bảo hài hòa nhu cầu đầu tư cơ sở hạ tầng thiết yếu của từng quận, huyện. Tăng cường công tác quản lý tài chính ngân sách cấp phường, xã để kịp thời phát hiện việc mua bán đất trái pháp luật. Hoạt động kiểm tra các khoản thu chi về đất cần được thực hiện định kì để phát hiện các sai phạm. Mặt khác, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất khi lập hồ sơ cần phải công khai, minh bạch, thông qua nhân dân địa phương để được kiểm tra, giám sát chặt chẽ. Đa dạng hơn trong các hình thức khai thác nguồn lực, cách thức khai thác phải phù hợp với cơ chế thị trường. Những hình thức mới trong quá trình thực hiện khai thác nguồn lực từ đất đai hiện nay như đổi đất lấy hạ tầng, đấu giá quyền sử dụng đất, góp vốn liên doanh, liên kết bằng quyền sử dụng đất cần được giải quyết vướng mắc quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về quản lý, sử dụng đất và có quy trình cụ thể. Ngoài ra, quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, nhà đất thuộc sở hữu nhà nước áp dụng tính giá trị quyền sử dụng đất vào trong giá trị tài sản doanh nghiệp khi thực hiện cổ phần cũng cần phải giải quyết những bất cập, thiếu nhất quán.

Ba là, cần tăng số thu cho NSNN mà không tạo ra gánh nặng quá tải, song xét về mặt kinh tế thì cách quan trọng nhất để tăng thu ngân sách mà không tạo ra quá nhiều gánh nặng là đánh thuế đất đai. Nâng cao số thu thuế từ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (cơ sở đánh thuế hẹp và thuế suất thấp) điều này ngược với lý thuyết về thiết kế thuế vững chắc (thuế suất thấp, cơ sở thuế rộng), ngoài ra giá đất tính thuế được giữ ổn định trong chu kì 05 năm thay vì điều chỉnh hằng năm theo giá thị trường. Đây cũng chính là hạn chế không chỉ khiến cho mục tiêu tăng NSNN không đạt mà còn mất đi tính công bằng theo chiều dọc của sắc thuế. Nếu tăng thuế đất đai lên cao hơn làm cho việc đầu cơ đất ít đem lại lợi nhuận, có xu hướng giảm bớt việc chuyển đổi quá sớm đất nông nghiệp sang sử dụng cho các dự án phát triển, thu hẹp nhu cầu hoặc làm mất thị trường với các địa điểm chưa sẵn sàng phát triển. Về phương án thuế này được chia làm hai giai đoạn:

Trong ngắn hạn, chú trọng công tác hành thu, cụ thể là hoàn thiện hệ thống dữ liệu, định giá, ứng dụng công nghệ tuyên truyền. Trong dài hạn, khi công tác hành thu được cải thiện, người dân thích ứng với sắc thuế mới, UBND thành phố/tỉnh sẽ từng bước nâng cao thuế suất, mở rộng cơ sở thuế đối với công trình trên đất và điều chỉnh giá đất hằng năm theo tỷ lệ tăng trưởng GDP nhằm đảm bảo đồng thời độ nổi và tính khả thi của sắc thuế.

Việc chú trọng số thu từ thuế đất sẽ góp phần khắc phục bước đầu tình trạng sử dụng đất manh mún, tạo tiền đề cho việc sử dụng đất có hiệu quả. Quá trình vận động của đất đã được dịch chuyển theo hướng từ người sử dụng kém hiệu quả sang người sử dụng có hiệu quả hơn. Diện tích đất đang sử dụng phân tán được tích tụ, tập trung để có thể áp dụng các thành tựu khoa học kỹ thuật vào sản xuất, tạo ra ngày càng nhiều nông sản hàng hoá và đất đai đa dạng.

Đôn đốc các cá nhân, tổ chức thuộc diện thuê đất phải nộp tiền đầy đủ, đúng thời gian quy định; nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với các trường hợp đã có quyết định phê duyệt giá trị tiền nộp chuyển mục đích của cấp có thẩm quyền quy định. Cần thực hiện các biện pháp quyết liệt đối với các doanh nghiệp, cá nhân chây ỳ trong việc nộp tiền thuế đất. Đối với các doanh nghiệp không có khả năng thu do nguyên nhân đã bỏ kinh doanh, doanh nghiệp ngừng hoạt động cần thực hiện đầy đủ các biện pháp hành chính theo quy định của Luật Quản lý thuế để làm căn cứ cho Sở Tài nguyên và Môi trường khép kín hồ sơ, trình UBND các cấp xem xét, quyết định thu hồi đất.

Các giải pháp liên quan đến công tác quản lý và minh bạch thông tin thị trường đất đai là hết sức quan trọng. Gồm minh bạch hóa thị trường đất đai thông qua các cơ chế bắt buộc các cơ quan có thẩm quyền phải công bố công khai, rộng rãi các thông tin bằng các hình thức thích hợp về: các chính sách, pháp luật về đất đai; các kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất; các chỉ số đánh giá thị trường; các hoạt động và kết quả giao dịch trên thị trường; kết quả đăng ký đất đai; hệ thống tư vấn về đất đai; tổ chức xây dựng ngân hàng dữ liệu về giá đất thị trường; công khai việc xác định giá của Nhà nước. Về lâu dài cần xem xét, rà soát các quy định của pháp luật hiện nay liên quan đến việc giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai, kịp thời bổ sung những nội dung mà pháp luật chưa điều chỉnh, chưa rõ ràng, như: xác định rõ khái niệm sử dụng đất ổn định, đất lấn chiếm và đất khai hoang.

Hoàn thiện chính sách bồi thường khi thu hồi đất, tạo sự thống nhất thực hiện trong cả nước, không để có sự chênh lệch bất hợp lý về mức đền bù khi Nhà nước thu hồi đất giữa các dự án; nghiên cứu giải quyết vấn đề giao đất nông nghiệp và đền bù khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố. Chính sách đất đai được hoàn thiện chính là gốc của thành công trong quản lý đất đai và tạo cơ sở pháp lý thuận lợi cho hoạt động quản lý thu ngân sách nhà nước từ đất đai. Cần phải nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai và các văn bản liên quan để đảm bảo chính đất đai phù hợp hơn với thực tiễn nước ta

Bốn là, đối với hoạt động quản lý các nguồn thu từ đất vần còn nhiều bất cập. Đội ngũ cán bộ công chức đảm nhận công viêc này cần có chuyên môn quản lý các nguồn thu từ đất và đội ngũ chuyên gia có kinh nghiệm làm công tác xác định nghĩa vụ tài chính về đất cũng như công tác chuyên môn quản lý ngân sách đối với nguồn thu từ đất. Tăng cường lực lượng, kiện toàn, củng cố tổ chức, nâng cao năng lực, trình độ cho cán bộ làm công tác quản lý đất đai và giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai, đẩy mạnh công tác kiểm tra, thanh tra trách nhiệm quản lý, sử dụng đất nói chung, trách nhiệm giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp liên quan đến đất đai của công dân nói riêng. Ngăn ngừa hiện tượng tham nhũng trong quản lý, sử dụng đất, tăng cường kỷ luật, xử lý kịp thời, nghiêm minh các cán bộ vi phạm. Đồng thời, cơ quan chức năng cần chú ý dành nguồn lực đáng kể cho chiến dịch tuyên truyền, vận động nâng cao ý thức nộp thuế đất nhắm vào đối tượng sử dụng đất, thuê đất, các doanh nghiệp. Khi ý thức tuân thủ thuế của người nộp thuế được nâng cao, các chi phí cho việc thu thuế và cưỡng chế sẽ giảm đi.

Cuối cùng, các chức năng hành thu như lập và phát hóa đơn cần được tự động hóa để tăng cường tính chính xác và giảm thiểu số lượng nhân sự tham gia vào công tác thu thuế. Ngoài ra, cơ quan thuế cần liên kết chặt chẽ và dựa vào hệ thống ngân hàng để thực hiện các chức năng thu, chức năng thủ quỹ và kế toán. Điều này không chỉ giúp tiết kiệm chi phí hành thu mà còn làm giảm cơ hội thỏa thuận giữa người nộp thuế và cán bộ thuế, tránh tình trạng tham nhũng. Các giao dịch với chứng từ rõ ràng là bằng chứng xác đáng cho công tác thanh tra, kiểm tra và cưỡng chế đối với các trường hợp gian lận, trốn thuế.

Tóm lại, đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tài sản quan trọng của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt cần thiết cho mọi hoạt động sản xuất và đời sống. Hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai ngày càng được nâng lên rõ rệt; tuy nhiên, Chính phủ và cơ quan chuyên môn cần phát huy hơn nữa những thành tựu đã đạt được cũng khắc phục hạn chế trong quá trình quản lý Nhà nước về đất đai để đảm bảo hiệu quả, công bằng về tài chính trong sử dụng đất và phân phối nguồn tài nguyên đất đai trong xã hội./.