Giải quyết tranh chấp đất đai là nội dung quan trọng trong quản lý Nhà nước về đất đai. Để thực hiện tốt việc giải quyết tranh chấp đất đai, đòi hỏi người quản lý phải nắm vững những quy định của pháp luật về trình tự thủ tục, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Bài viết này nhằm mục địch nhằm cung cấp những quy định của pháp luật về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.
Về trình tự thủ tục, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được quy định tại Luật Đất đai năm 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.
Về khái niệm tranh chấp đất đai: được quy định tại khoản 24 điều 1 Luật đất đai 2013: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Như vậy, theo quy định tại khoản 24 điều 1 Luật đất đai 2013 thì tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất của các bên trong quan hệ đất đai. Hay nói cụ thể, đó là tranh chấp về nội dung: ai là người có quyền sử dụng đất. Do đó, yêu cầu cần phân biệt tranh chấp đất đai với những tranh chấp khác có liên quan đến đất đai như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,...
Để giải quyết tranh chấp đất đai, trước hết phải xác định được tranh chấp đó có phải là tranh chấp đất đai hay không? Bởi vì nếu là tranh chấp đất đai thì sẽ được giải quyết theo trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai. Nếu không phải là tranh chấp đất đai thì sẽ được giải quyết theo thủ tục khác.
Về hòa giải tranh chấp đất đai:
Hòa giải tranh chấp đất đai được quy định tài điều 202 Luật Đất đai, gồm có 2 hình thức hòa giải: tự hòa giải hoặc hòa giải ở cơ sở theo quy định tại khoản 1 điều 202 và hòa giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã theo quy định tại khoản 2 điều 202.
-Tự hòa giải hoặc hòa giải ở cơ sở:
Theo quy định tại khoản 1 điều 202: “Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở”. Tự hòa giải là các bên tranh chấp tự thương lượng, thỏa thuận để giải quyết tranh chấp. Giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở là giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện bởi các Hòa giải viên của các Tổ hòa giải được thành lập ở thôn, khu phố, bản, sum, phóc… theo Luật Hòa giải ở cơ sở 2013. Hình thức giải quyết tranh chấp đất đai bằng tự hòa giải hoặc thông qua hòa giải ở cơ sở theo quy định tại khoản 1 điều 202 Luật Đất đai là hình thức hòa giải Nhà nước khuyến khích chứ không bắt buộc.
- Hòa giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã:
Theo quy định tại khoản 2 điều 202: “Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải”. Như vậy theo quy định tại khoản 2 điều 202 Luật Đất đai 2013 thì tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì bắt buộc phải gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải, Uỷ ban nhân dân cấp xã phải tổ chức hòa giải đối với tranh chấp đất đai đó (khoản 3 điều 202 Luật Đất đai 2013).
Đây là hình thức hòa giải bắt buộc đối với mọi tranh chấp đất đai. Vì theo điều 203 Luật Đất đai (quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai), trước khi quy định thẩm quyền giải quyết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quy định điều kiện là: “Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã mà không thành ” (đoạn 1 điều 203 Luật Đất đai 2013). Điều đó có nghĩa là trước khi yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết thì tranh chấp đất đai đó phải đã được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất hòa giải mà không thành.
Ngoài ra, để đảm bảo các tranh chấp đất đai phải được hòa giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, pháp luật còn quy định thủ tục thụ lý giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đều có điều kiện là: tranh chấp đất đai đó đã được hòa giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã mà không thành. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh quy định về hồ sơ giải quyết có Biên bản hòa giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã. (điểm b khoản 3 điều 89 Nghị định 43/2014/ NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ). Về điều kiện khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân, Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP ngày 05/5/2017 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn một số quy định tại khoản 1 và khoản 3 điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự số 92/2015/QH13 về trả lại đơn kiện, quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án, quy định: tranh chấp đất đai mà chưa được hòa giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã thì chưa có đủ điều kiện khởi kiện[1].
Về trình tự, thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Uỷ ban nhân dân cấp xã bao gồm: thành phần Hội đồng hòa giải, thời hạn hòa giải, biên bản hòa giải… được thực hiện theo quy định tại khoản 2, 3, 4 và 5 điều 202 Luật Đất đai và được quy định chi tiết tại Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai và Khoản 27, Điều 1, Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.
Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai:
- Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất.
Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết[2]. Như vậy tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận tức là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hiện nay là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác trên đất hoặc các loại giấy từ quy định tại điều 100 Luật Đất đai 2013 (như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993; Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; …) và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất (đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân. Thủ tục giải quyết là thủ tục tố tụng dân sự theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự 2015.
- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013.
Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp sau[3]:
- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền;
- Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
Như vậy đối với tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chon một trong hai hình thức giải quyết như trên. Cũng theo quy định trên thì Tòa án nhân dân vẫn có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự đối với tranh chấp đất đai nói trên nếu được đương sự lựa chọn khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.
Trường hợp tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 mà đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau[4]:
- Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
- Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
Dân gian có câu: “Hậu hôn, điền thổ, vạn cổ chi thù”. Tranh chấp đất đai là dạng tranh chấp quyết liệt, dai dẳng và chiếm một tỉ lệ cao trong các tranh chấp mà hàng năm cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải giải quyết. Trình tự thủ tục, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai có liên quan chặt chẽ với những quy định của pháp luật có liên quan như: pháp luật hòa giải ở cơ sở, pháp luật khiếu nại, pháp luật tố tụng hành chính, pháp luật tố tụng dân sự…Do đó, các chủ thể pháp luật từ người dân, các tổ chức, cán bộ, công chức, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải nắm vững những quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai và những quy định của pháp luật có liên quan, từ đó mới thực hiện tốt việc giải quyết tranh chấp đất đai, đảm bảo an ninh, trật tư, an toàn xã hội, bảo đảm công bằng xã hội, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa, góp phần xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Việt nam của Nhân dân, do Nhân dân, vì Nhân dân./.
1. khoản 2 điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP của HĐTP Tòa án nhân dân Tối cao.
2. khoản 2 điều 203 Luật Đất đai 2013.
3. khoản 3 điều 203 Luật Đất đai 2013.
4. Khoản 4 điều 203 Luật Đất đai 2013.